martedì 6 gennaio 2015

IMMOBILI. Valleambrosia la zona più vitale. Ponte Sesto quella più apprezzata

Immobili in via cooperazione
Facciamo il punto, all'inizio dell'anno, del mercato immobiliare della città, approfittando della recentissima pubblicazione delle analisi di uno dei primari osservatori web che ha rilevato le statistiche per la compravendita immobiliare locale.
Rozzano ha subito negli ultimi anni una aggressione speculativa non indifferente, che ha visto crescere il numero degli immobili in modo spropositato e che ne ha contribuito a calmierarne il valore. Nell'ultimo anno, complessivamente, abbiamo avuto, a Rozzano, una contrazione del valore del 4%, che prosegue nel trend negativo da oltre cinque anni.
La valorizzazione degli immobili dei cittadini "normali" verrà analizzata nel seguito, mentre, per gli speculatori di alto borgo, i valori sono ben altri, forse anche per compiacere necessità finanziarie di bilanci che altrimenti metterebbero in difficoltà gli "investitori".
Nella recente trimestrale della Brioschi Immobiliare, la società dei Cabassi, si recita ancora che "Nel Comune di Rozzano, su un’area complessiva di circa 1.100.000 mq di proprietà della partecipata Infrafin, Brioschi Sviluppo Immobiliare prevede lo sviluppo del progetto Milanofiori Sud, un progetto innovativo polifunzionale inserito in un più ampio disegno di valorizzazione della vocazione agricola e della biodiversità
Il "sistema insediativo" nel Pgt
del territorio".  E per tale aspirazione (evidentemente già confermata dalla neo sindaca), sono appostati a bilancio della società Infrafin, detentrice unica dei terreni di Rozzano, 160milioni. "Il valore della partecipazione (94 milioni nel bilancio Brioschi, proprietaria di Infrafin al 49%, ndr) esprime parte dei plusvalori sull’area in oggetto il cui valore di mercato al 31 dicembre 2013 risulta pari a 160,2 milioni di euro, come evidenziato da apposita perizia redatta da un esperto indipendente, a fronte di un valore contabile dell’area stessa al 31 dicembre 2013 pari a 6,9 milioni di euro". 
Ma, tornando ai cittadini normali (di Cabassi parleremo in settimana), dal punto di vista immobiliare risulta che le zone più importanti, in termini di numero di annunci pubblicati, sono le seguenti: Cassino Scanasio, Quinto Stampi, Valleambrosia
L'Agenzia delle entrate, che monitora i valori a seguito delle compra-vendite, mostra solo due macroaree (centro e periferia), che, per le varie tipologie, assegnano importi al metro quadrato che vanno da un minimo di 1.350 €/mq per la tipologia economica ad un massimo di 2.650€/mq per le ville in ottimo stato.
Ma, grazie al borsino immobiliare, rileviamo che in assoluto la zona più presente negli annunci immobilari è Valleambrosia con oltre 128 annunci tra affitto e vendita.
Solamente meno dell' 1% di tutti gli annunci immobiliari della provincia sono relativi alla città.
In totale sono presenti in città 1.311 annunci immobiliari, di cui 856 in vendita e 455 in affitto, con un indice complessivo di 32 annunci per mille abitanti.
Il prezzo medio degli appartamenti in vendita (2.100 €/m²) è di circa il 3% inferiore alla quotazione media regionale, pari a 2.200 €/m² ed è anche di circa il 25% inferiore alla quotazione media provinciale (2.800 €/m²). Comparandolo con i dati dell'Agenzia del Territorio per il biennio 2009-2011 (2.350€/mq per la cosiddetta SLVP, superficie lorda di vendita), si vede che la contrazione complessiva è ormai dell'ordine del 10%.
Torriggio
I prezzi a Rozzano sono diversificati e il valore degli appartamenti in vendita è tale che in circa il 50% dei casi è compreso tra 1.800 €/m² e 2.400 €/m².
Rozzano ha un prezzo medio degli appartamenti in vendita di circa 2.100 €/m², quindi circa il 68% in meno rispetto ai prezzi medi a Alassio (SV)e circa il 281% in più rispetto ai prezzi medi a Corigliano Calabro (CS), che hanno, rispettivamente, i prezzi più alti e più bassi in Italia, tra le città con una popolazione compresa tra 10.000 e 50.000 abitanti.
In città le quotazioni immobiliari più economiche per gli appartamenti sono relative alla zona Cassino Scanasio (2.050 €/m²), mentre raggiunge le quotazioni più elevate la zona Pontesesto (2.150 €/m²).
Il quadro complessivo tra tutte le categorie d'immobili in vendita a Rozzano mostra che negli ultimi 3 mesi i prezzi sono in leggera diminuzione (-1,64%). La leggera diminuzione dei prezzi evidenziata è almeno parzialmente riconoscibile nel periodo.
Per quanto riguarda più nello specifico i singoli segmenti del mercato a Rozzano, è possibile osservare che la tipologia che ha registrato il maggior apprezzamento percentuale è costituita da mansarde: le quotazioni mostrano un incremento di circa l'1% negli ultimi 3 mesi.
La tipologia che ha invece registrato il maggior deprezzamento percentuale è costituita da villette a schiera: le quotazioni hanno accusato una flessione di circa il 10% negli ultimi 3 mesi.
RF

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